จับตา"สุชาติ"ปิดดีล"รอยัล ออคิด เชอราตัน" 5.3 พันล้าน หลังGROREIT เร่งเคลียร์หนี้

ข่าวอสังหาริมทรัพย์

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า การซื้อขายโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส มูลค่า 5,300 ล้านบาท กำลังถูกจับตามอง หลังกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพิทาลิตี้ (GROREIT) มีมติขายทรัพย์สินให้บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ซึ่งมีนายสุชาติ เจียรานุสสติ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เป็นผู้ถือหุ้น 99.99% โดยกำหนดชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 11 พฤศจิกายน 2569

ดีลดังกล่าวเป็นทางออกสำคัญของ GROREIT หลังบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ไม่สามารถซื้อโรงแรมคืนได้เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ส่งผลให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ต้องเสนอทางเลือกจำหน่ายทรัพย์สินให้ผู้ถือหน่วยพิจารณา เพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้ลงทุนและนำเงินมาชำระภาระหนี้ก่อนคืนเงินส่วนที่เหลือ

ในการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2569 ที่ประชุมมีมติไม่อนุมัติการขายทรัพย์สินคืนให้ ROH ในราคา 4,873 ล้านบาท แต่เห็นชอบให้ขายแก่บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที ในราคา 5,300 ล้านบาท สูงกว่าข้อเสนอของ ROH จำนวน 427 ล้านบาท

เงื่อนไขการซื้อขายกำหนดให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำ 100 ล้านบาทในวันลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย และชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 5,200 ล้านบาท พร้อมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 14 วัน หรือภายในวันที่ 11 พฤศจิกายนนี้ หากดำเนินการได้ตามกำหนด GROREIT จะนำเงินที่ได้รับเข้าสู่กระบวนการชำระหนี้และจัดสรรเงินคืนแก่ผู้ถือหน่วย ก่อนเพิกถอนหน่วยทรัสต์ออกจากตลาดหลักทรัพย์ฯ เลิกกองทรัสต์ และเข้าสู่กระบวนการชำระบัญชี โดยคาดว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จภายในสิ้นเดือนพฤศจิกายน 2569

ก่อนหน้านี้ นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ ระบุว่า การเลือกขายให้บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที มีความเหมาะสมทั้งด้านราคาและความพร้อมของผู้ซื้อ เนื่องจากนายสุชาติเป็นนักลงทุนที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค อีกทั้งยังเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามโรงแรม จึงมีความเข้าใจในทรัพย์สินเป็นอย่างดี และมีความพร้อมทางการเงิน ไม่จำเป็นต้องใช้เวลาตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (Due Diligence) ใหม่ ซึ่งช่วยให้การซื้อขายเดินหน้าได้ภายในกรอบเวลาที่กำหนด

ที่ผ่านมา มีผู้สนใจติดต่อเข้ามามากกว่า 20 ราย รวมถึงกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในประเทศ เนื่องจากโรงแรมตั้งอยู่บนที่ดินกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งพระนคร ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพ อย่างไรก็ตาม การเปิดประมูลเป็นเพียงแผนสำรอง โดยกองทรัสต์จะให้ความสำคัญกับการดำเนินการขายให้ผู้ซื้อที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยก่อน

อีกประเด็นที่ต้องจับตาคือภาระหนี้ของ GROREIT ซึ่งมีเงินกู้จากธนาคารออมสิน 1,350 ล้านบาท โดยกองทรัสต์ได้ระงับการจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยเป็นการชั่วคราวตั้งแต่เดือนมีนาคม 2569 ขณะที่ธนาคารออมสินขยายระยะเวลาชำระหนี้ออกไปอีก 6 เดือน ถึงเดือนมกราคม 2570 การขายโรงแรมจึงเป็นกลไกสำคัญในการนำเงินมาปิดภาระหนี้ ลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง และคืนเงินลงทุนให้ผู้ถือหน่วย

สำหรับผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยมีโอกาสได้รับ บลจ.วรรณประเมินเบื้องต้นไว้ที่ประมาณ 12 บาทต่อหน่วย แบ่งเป็นเงินต้น 10 บาท และกำไรประมาณ 2 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) เกือบ 9% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวเป็นเพียงประมาณการ ขึ้นอยู่กับราคาขายจริง ภาระหนี้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ และการปิดธุรกรรมได้ตามแผน

อีกด้านหนึ่ง การขายโรงแรมยังมีข้อพิพาททางกฎหมายระหว่าง บลจ.วรรณ กับ ROH โดยเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2569 บลจ.วรรณได้ยื่นฟ้อง ROH ต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ กรณีผิดสัญญาเช่าและไม่ส่งมอบพื้นที่คืนให้กองทรัสต์ พร้อมยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราว ให้ ROH นำเงินมาวางต่อศาลเดือนละ 25 ล้านบาท ซึ่งคำนวณจากค่าเช่าเดิมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ตลอดช่วงเวลาที่ยังคงครอบครองทรัพย์สินและไม่ส่งมอบพื้นที่คืน

ส่วนกระแสข่าวที่ว่า ROH ยื่นฟ้องกองทรัสต์และ บลจ.วรรณ นั้น นายพจน์ระบุว่า ขณะนี้ยังไม่ได้รับเอกสารคำฟ้องอย่างเป็นทางการ แต่พร้อมต่อสู้คดีตามกระบวนการยุติธรรม

ผลจากการขายโรงแรมยังส่งผลโดยตรงต่อ ROH เนื่องจากโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน เป็นแหล่งรายได้จากค่าเช่าเพียงแห่งเดียวของบริษัท ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) จึงขอให้ ROH ชี้แจงผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ ระยะเวลาส่งมอบทรัพย์สิน กำหนดหยุดรับรู้รายได้จากธุรกิจโรงแรม ตลอดจนทิศทางและนโยบายธุรกิจใหม่ รวมถึงกรอบเวลาการดำเนินงาน ภายในวันที่ 4 พฤศจิกายน 2569 เพื่อให้นักลงทุนประเมินผลกระทบหลังการเปลี่ยนมือทรัพย์สินได้ชัดเจนขึ้น

เปิดพอร์ต “สุชาติ” นักลงทุนอสังหาฯ แสนล้าน ปั้นอาณาจักรโรงแรมทั่วเอเชีย

สำหรับนายสุชาติ เจียรานุสสติ เป็นผู้ก่อตั้งและประธาน SC Capital Partners บริษัทจัดการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งขึ้นในปี 2547 มีสำนักงานใหญ่ในสิงคโปร์ ปัจจุบันมีมูลค่าการลงทุนประมาณ 6,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 202,224 ล้านบาท ณ วันที่ 30 ตุลาคม 2569 มีประสบการณ์ลงทุนในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมากกว่า 20 ปี และมีนักลงทุนสถาบันร่วมลงทุนกว่า 60 แห่ง ดำเนินธุรกิจครอบคลุม 8 ตลาด ได้แก่ สิงคโปร์ ออสเตรเลีย จีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ ไทย และเวียดนาม

ก่อนก่อตั้ง SC Capital Partners สุชาติมีประสบการณ์ทำงานในภาคการเงิน โดยเริ่มจากธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2541 ก่อนร่วมงานกับ Temasek และ JPMorgan ที่สิงคโปร์ประมาณ 7 ปี ในตำแหน่งรองประธาน (Vice President) จบการศึกษาด้านเศรษฐศาสตร์เกียรตินิยมจาก London School of Economics and Political Science และปริญญาโทสาขา Management Science จาก Imperial College London

กลยุทธ์การลงทุนของ SC Capital Partners มุ่งหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานดีและมีศักยภาพเติบโต โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่เจ้าของเดิมเผชิญข้อจำกัดด้านธุรกิจหรือสภาพคล่อง ซึ่งเปิดโอกาสให้เข้าลงทุนในจังหวะที่เหมาะสม แนวทางดังกล่าวสะท้อนผ่านการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์หลายประเทศ รวมถึง Hotel Management Japan, Topotels Hotels & Resorts และ Fusion Hotel Group

นอกจากการลงทุนผ่าน SC Capital Partners แล้ว ข้อมูลจาก CredenData ยังพบชื่อสุชาติเกี่ยวข้องกับการถือหุ้นในนิติบุคคล 37 บริษัท ครอบคลุมธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต อสังหาริมทรัพย์ การลงทุน และการให้เช่าพื้นที่ โดยมีทั้งบริษัทที่ยังดำเนินกิจการและบริษัทที่เลิกกิจการหรือเสร็จสิ้นการชำระบัญชีแล้ว จึงไม่ใช่ทั้งหมดที่ยังเป็นธุรกิจดำเนินงานในปัจจุบัน

ตัวอย่างบริษัทที่ปรากฏในเครือข่ายการถือหุ้น ได้แก่ ESB Four, MR Sukhumvit, SC REIT Thailand, Orchid Hospitality, Orchid Living Water, SCCP One, ESB One, ESB Two, Roxy Chalong Resort, Victory (Thailand), Apex Three และ SCCP (Thailand) ซึ่งมีสัดส่วนการถือหุ้นแตกต่างกัน ตั้งแต่การถือหุ้นใหญ่ไปจนถึงการถือหุ้นส่วนน้อย สะท้อนโครงสร้างการลงทุนที่กระจายอยู่ในหลากหลายธุรกิจและนิติบุคคล

การเข้าซื้อโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน จึงเป็นอีกดีลที่น่าจับตาของกลุ่มทุนสุชาติ ท่ามกลางจังหวะที่ GROREIT ต้องเร่งเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสดเพื่อชำระหนี้และคืนเงินผู้ถือหน่วย ขณะที่ ROH ต้องชี้แจงทิศทางธุรกิจหลังสูญเสียแหล่งรายได้หลัก โดยบทสรุปของดีลนี้อยู่ที่การชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันกำหนดวันที่ 11 พฤศจิกายน 2569 ซึ่งจะเป็นตัวชี้ขาดทั้งการปิดกองทรัสต์และการเปลี่ยนมือโรงแรมริมเจ้าพระยาแห่งนี้